Stephan Vis, Habitat et Participation asbl
Sommige lokale overheden beschikken over een grondreserve voor huisvesting. In plaats van die te verkopen aan de hoogste bieder of een zoveelste verkaveling te plannen, is het de moeite om na te denken over een participatief project.
Het is allang geen geheim meer dat betaalbaar wonen door toenemende schaarste een heet hangijzer is. Onderstaande tabel van IWEPS[1] toont duidelijk waar het om draait: met het groeiende aantal single- en eenouderhuishoudens stijgt ook de vraag naar kleine woningen. Die woningen zouden bovendien betaalbaar en degelijk moeten zijn. Om deze drie criteria – compacter, betaalbaar en kwaliteitsvol – met elkaar te kunnen combineren, kan het concept groeperen een mogelijke oplossing zijn.
[1] Institut wallon de l’évaluation, de la prospective et de la statistique
| Tabel 7.2 Prognose voor huishoudens in Wallonië, evolutie 2023-2038 per type huishouding Type huishouden 2023 vastgesteld 2038 geschat Geschat saldo 2023-2038 Geschatte evolutie 2023-2038 (%) Singles Kinderloze koppels Koppels met kind(eren) Eenoudergezinnen Andere types particuliere huishoudens Bron: Prognoses BFP en Statbel, februari 2024 Nota: De categorie ‘Andere types huishoudens’ omvat alle particuliere huishoudens die niet kunnen ondergebracht worden bij een van de vier voorgaande categorieën. Het gaat hier bijvoorbeeld over vrienden of broers en zussen die samenwonen, enz. Berekeningen van IWEPS op basis van prognoses BFP en Statbel, februari 2024 |
Anders wonen, wat wil dat zeggen? En wat is een participatieve woonvorm?
Om een bestaande definitie te gebruiken: een participatieve woonvorm stelt groepen burgers in staat om hun huisvesting collectief te ontwerpen, te creëren en te beheren, waarbij private en gemeenschappelijke ruimten met elkaar gecombineerd worden om zo beter aan hun behoeften te voldoen, in overeenstemming met hun middelen en ambities.
Er bestaan evenveel vormen van participatieve huisvesting als er locaties, groepsprojecten en bewoners zijn. Ze staan bekend als co-housing, solidaire of inclusieve huisvesting of kangoeroewoningen. Er zijn er honderden in Wallonië, Vlaanderen en Brussel. Zelfs een gedeelde flat is al een vorm van participatieve huisvesting.
Sommige van die projecten zijn volledig self-made: mensen komen samen, kopen een terrein of vastgoed, zorgen voor de nodige middelen en creëren een groepswoning. Ze hebben elk hun eigen woning, maar besluiten om bepaalde ruimten te delen: een boerderij, een kamer, een coworking-ruimte, een wasruimte, een werkplaats, een moestuin of een kippenhok. Dat kan allemaal vanuit een kaal stuk grond, een boerderij of een gebouw dat verbouwd moet worden.Andere projecten kunnen beheerd worden door een vastgoedbeheerder, zoals een openbare huisvestingsmaatschappij, een sociaal woonkantoor (Agence Immobilière Sociale), een vereniging voor woningpromotie (‘Association de Promotion du Logement‘ in Wallonië) of een vereniging voor woningintegratie (‘Association d’Insertion par le Logement‘ in Brussel). Maar waarom zou een lokale overheid of OCMW die rol niet op zich kunnen nemen?
Dit wordt solidaire huisvesting genoemd, omdat de doelgroep vaak als kwetsbaar wordt gecategoriseerd of zich in een precaire situatie bevindt. Het gaat dan om ouderen, alleenstaande ouders, mensen met een beperking (in dat geval spreken we over inclusieve solidaire huisvesting), of gewoon mensen wiens inkomen niet hoog genoeg is om hen toegang te geven tot een klassieke woning zonder de hulp van een sociale verhuurder of – op z’n minst – overheidssteun.
Enkele concrete voorbeelden. In Assesse bouwt de vzw 30 février solidaire, inclusieve woningen op een deel van een gemeentelijke ontwikkelingszone. Om dit project te faciliteren, gaf de lokale overheid hen een erfpachtcontract voor 90 jaar. De werkzaamheden zijn ondertussen gestart en 30 février is nu op zoek naar particulieren of huishoudens die een privaat perceel willen kopen om het project nog betaalbaarder te maken.
Onder het motto ‘samen ouder worden, ieder in z’n eigen huis’, proberen ouder wordende mensen – zoals ze zichzelf noemen – in Court-Saint-Etienne een alternatief te vinden voor de courante geïnstitutionaliseerde oplossingen door een oude villa met erfgoedwaarde op een innovatieve manier te renoveren. Publieke steun voor dergelijke nieuwe manieren van samenleven is er voorlopig nog niet, waardoor het vaak onmogelijk blijkt om plannen in praktijk om te zetten.
Wat levert dit op voor de maatschappij en voor de gemeenten?
Op sociaal vlak staat een participatief woonproject – of het nu gaat om een groepswoning of een gedeelde woning – in schril contrast met het bedenkelijke, individualistische motto ‘ieder in z’n eigen huis’. Het schept banden in een tijd waarin het terugplooien op zichzelf steeds meer de norm wordt – hetgeen op zijn beurt weer extremisme en xenofobie aanwakkert. Dergelijke projecten zijn gericht op solidariteit en wederzijdse hulp, terwijl de gezinsprivacy behouden blijft. Dit leidt tot meer veiligheid (de nabijheid van een welwillende buur), gezelligheid (gemeenschappelijke ruimten stimuleren informele ontmoetingen) en lokale dynamiek (dit soort collectieve projecten houdt over het algemeen niet van sociale afzondering). Door het accommoderen van verschillende groepen (intergenerationele, minder of meer kwetsbare, enz.) bevorderen deze nieuwe manieren van samenleven integratie en inclusiviteit. Het is een feit dat deze factoren – die eenzaamheid doorbreken – de mentale en fysieke gezondheid bevorderen. Is dit niet een belangrijke maatschappelijke doelstelling die breed gedeeld kan worden?
Bovendien bieden deze collectieve projecten in termen van ruimtelijke ordening vaak een gulden middenweg tussen de maximale dichtheid die een ontwikkelaar nastreeft en het losse, ruimtevretende weefsel van viergevelbebouwing. Participatieve woonvormen zijn niet in de eerste plaats bedoeld om investeringen rendabel te maken of om te speculeren.
Bepaalde ruimtes bundelen maakt rationalisatie en schaalvoordelen mogelijk, waardoor bodemverharding kan beperkt worden.
Tot slot laten deze woonvormen toe om patrimonium dat niet langer geschikt is voor zijn oorspronkelijke bestemming te ontwikkelen. Vaak wordt daarbij gestreefd naar een mix van functies: huisvesting en een zaal die kan gebruikt worden door de buurt, activiteiten in de sociale economie of vrije beroepen. Elk participatief woonproject is anders en specifiek aangepast aan de locatie.
Qua energieverbruik wordt er op verschillende niveaus bespaard: een hogere compactheid door het delen van bepaalde ruimtes (waarom geen gemeenschappelijke logeerkamer?), efficiëntere collectieve verwarming, over het algemeen meer aandacht voor de isolatie van de schil of meer gebruik van deelauto’s. Het staat buiten kijf dat collectieve projecten onze ecologische voetafdruk verkleinen.
Er zijn ook hindernissen
Om te beginnen onze zogenaamde baksteen in de maag. Te veel regelgeving werd bedacht en ontworpen in een individueel denkkader, getuige de woekerende groei van verkavelingen. Dan is er nog een hele reeks beperkingen die gelinkt zijn aan kwaliteits-, gezondheids- en vooral brandveiligheidsnormen. De brandweer legt een reeks specifieke eisen op aan collectieve gebouwen, wat soms leidt tot onbetaalbare extra kosten – ook al hoeven geclusterde gebouwen niet noodzakelijk als collectief worden beschouwd.
Bovendien krijgt dit soort projecten nog al te vaak een sekte-label opgeplakt, ook al vereisen ze een actieve, gestructureerde en allesbehalve vrijblijvende deelname van alle betrokkenen. Zonder doorzettingsvermogen of enthousiasme voor een collectief beheer zijn veel projecten gedoemd te mislukken.
Tot slot vormen de moeilijkheid om toegang te krijgen tot land of gebouwen omwille van de concurrentie met traditionele vastgoedontwikkeling, het gebrek aan een geschikt juridisch kader en problemen bij de aanvraag van een collectieve hypotheek (in het bijzonder voor gedeelde ruimtes) vooral voor ouderen evenveel obstakels voor het verwezenlijken van deze zinvolle projecten.
Anders gaan wonen in de publieke ruimte, enkele denkpistes
Waarom wijden we niet een deel van de openbare ruimte – terreinen of gebouwen die niet op een optimale manier worden gebruikt – aan deze alternatieve woonvormen, de solidaire huisvesting voorop? In plaats van openbare gebouwen of grond toe te vertrouwen aan klassieke vastgoedprojecten – die ongetwijfeld winstgevender zijn maar weinig sociale meerwaarde hebben – zijn hier een paar manieren om dit soort projecten aan te moedigen:
– Publieke gronden en gebouwen identificeren die gebruikt kunnen worden voor een participatieproject (gaande van groepswoningen tot hameaux légers[1] en solidaire huisvesting) en een projectoproep uitschrijven.
– Een erfpacht, een gebruiksrecht of een lage huur toekennen aan een vereniging die het project trekt. De coöperatieve en CLT-modellen (community land trust) zijn vaak uitstekende manieren om de controle te behouden over het grondbezit.
– Ontwikkelaars aanmoedigen om een bepaald deel van hun grond open te laten voor collectieve projecten (gemeenschaps- en/of overheidsinitiatieven) via ambitieuze stedenbouwkundige lasten.
– Samen met de non-profitorganisatie Habitat et Participation een gemengd participatief huisvestingsproject opzetten, zoals de Franse HLM-organisaties (low-cost housing) steeds vaker doen.
Meer algemeen zou een duidelijke erkenning door de overheid van bepaalde vormen van participatieve huisvesting de financiële instellingen kunnen geruststellen, het krijgen van vergunningen vergemakkelijken en alternatieve woonvormen uit de marginaliteit halen. Misschien leidt dit uiteindelijk naar een echt participatief woonbeleid?
[1] Een ‘hameau léger’ is een participatieve woonvorm met een klein aantal omkeerbare woningen, toegankelijk voor huishoudens met een laag inkomen en gebouwd in samenwerking met de gastgemeente.
Meer info
https://habitat-participation.be
Accueil – Habitat Groupé Solidaire: Anders wonen in de publieke ruimte
Je moet ingelogd zijn om een reactie te plaatsen.