De herovering van de stad wordt een collectieve verovering

Luca Gironi, Maison de l’Urbanité

(in samenwerking met) Adrien Basiliades en Oscar Bellier, Communa

Tijdelijke bezettingen, transitie-stedenbouw en collectief grondbezit zijn de hefbomen die steeds vaker worden ingezet om een antwoord te bieden op een ontwrichte woonsector. Nochtans zijn deze praktijken in Wallonië nog altijd onbekend én onbemind, ook al staat het gewest aan de vooravond van een hervorming van zijn ruimtebeleid. De vzw Communa deelt de lessen die ze getrokken heeft uit haar ervaringen in Brussel.

Hoe groot is de woningcrisis in België?

• In 2023 staan er in Wallonië nog 40.000 huishoudens op de wachtlijst, ondanks de 103.000 bestaande sociale woningen.
• In Brussel staan er nog eens 10.000 op de wachtlijst voor een bestaande voorraad van 40.000 woningen.
• In Vlaanderen staan 170.000 huishoudens op de wachtlijst voor niet minder dan hetzelfde aantal sociale woningen die al bezet zijn.

Het doel is het ontwikkelen van een sociale cohesie en een verantwoordelijkheidsgevoel ten opzichte van de grond.

Je zou je kunnen afvragen waarom de vraag naar gesubsidieerde woningen zo groot is, maar dat is niet zo verwonderlijk met vastgoedprijzen die tussen 2010 en 2020 verdubbelden. Volgens Statbel is de gemiddelde prijs van een twee- of driegevelwoning tussen 2020 en 2023 met nog eens 18,5% gestegen, tot 237.000 euro. De combinatie van het tekort aan sociale woningen en stijgende huisprijzen zijn het tastbare symptoom van een falende huisvestingssector.

Deze marktcrisis wordt veroorzaakt door de financialisering van land. Maar het volledig scheiden van landeigendom en bakstenen kan een uitweg bieden. Het model waarin we geïnteresseerd zijn — en dat voor het eerst inleidend werd besproken in het Cahier Espace Public 46 (p. 8) ­— is dat van de Community Land Trust (CLT), een model dat eind jaren 1960 ontstond in de Verenigde Staten.

Door land voor te behouden voor gemeenschappelijk gebruik op lange termijn, in plaats van het te verkopen voor speculatieve doeleinden, behouden non-profitorganisaties of specifieke gemeenschappen een betaalbare toegang tot vastgoed. Bewoners kunnen hun eigendom dan verhuren of verkopen met weinig of geen kapitaalwinst, waardoor het model voor volgende bewoners wordt bestendigd. In Brussel paste Community Landtrust Brussels (CLTB) deze aanpak al toe, in een tiental projecten die gesubsidieerd worden door het Brussels Gewest. Het doel van deze projecten is het ontwikkelen van een sociale cohesie en een verantwoordelijkheidsgevoel ten opzichte van de grond, die als collectief eigendom wordt beschouwd.

Paradoxaal genoeg is er in België absoluut geen tekort aan bakstenen, terwijl ons land wel degelijk kampt met een tekort aan geschikte huizen en flats om zijn — vooral zwakkere —bevolking te huisvesten. Daarom is het choquerend om vast te stellen dat er in Wallonië niet minder dan 100.000 woningen leegstaan, volgens een recente schatting van de Universiteit van Luik. Wat doen we met deze onbewoonde panden, maar vooral ook met de 2.260 Waalse industriële, sociale, sport-, culturele of openbare sites die wachten op herontwikkeling? En zou er geen tekort zijn aan leegstaande panden, dan is er nog altijd genoeg grond beschikbaar voor ontwikkeling. Met andere woorden: een deel van het antwoord zit verborgen in de vraag. Een voor de hand liggende oplossing voor leegstand is tijdelijke bewoning, en de herbestemming van gebouwen in het kader van een transitiegerichte stedenbouw.

Om de Europese doelstelling van Zero Net Artificialisation’ (ZNA) tegen 2050 te halen en urban sprawl tegen te gaan, wordt het hoog tijd om kernen te verdichten. Dat kan door bestaande gebouwen te renoveren en ongebruikte sites te herontwikkelen. De tijdelijke bewoning voor sociale doeleinden (die wordt ingezet in een transitiekader) ontwikkelt  stedelijke en sociale projecten in die leegstaande ruimten. Het lokale buurtleven krijgt een nieuwe impuls doordat bewoners de locatie herclaimen. Dit kan een gunstige invloed uitoefenen op de toekomstige invulling van een locatie.

In Vlaanderen staan 170.000 huishoudens op de wachtlijst voor niet minder dan hetzelfde aantal sociale woningen die al bezet zijn.

In 2022 maakte de Brusselse regering een budget van 1.300.000 euro vrij om tijdelijke bewoning voor sociale doeleinden te financieren. En citydev.brussels en perspective.brussels startten in 2021 een loket op voor de begeleiding van projectontwikkelaars van zulke projecten.

De vzw Communa – die dit jaar haar tiende verjaardag viert – is zo’n ontwikkelaar. Het startte met een groep vrienden die een gesprek aangingen met de eigenaar van het pand dat ze hadden gekraakt. Met succes: ze slaagden erin om tijdelijk onderdak te krijgen. De vrienden besloten om hun manier van ‘anders leven’ te vertalen in een model dat andere mensen op zoek naar betaalbare huisvesting in de hoofdstad de weg toont naar leegstaande panden. In de loop der jaren groeide de vzw uit tot een organisatie met 45 medewerkers en tien bezette gebouwen die onderdak bieden aan meer dan 200 projecten en 400 bewoners.

In 2023 is het landschap van tijdelijke bezettingen in Brussel diverser geworden. Communa onderscheidt zich daarbij van de commerciële spelers op deze markt. De vzw heeft geen winstoogmerk, en wil zoveel mogelijk stakeholders samenbrengen om haar visie van sociaal georiënteerde tijdelijke bewoning te delen. Volgens de vereniging moet tijdelijke bewoning vooral menselijk zijn. Aangezien permanente locaties sowieso al moeilijk toegankelijk zijn voor sociaal zwakkere mensen, is het van cruciaal belang dat de deuren van tijdelijk beschikbare ruimten prioritair voor hen worden geopend. Bovendien is tijdelijke bewoning nooit een doel op zich: deze bezetting moet deel uitmaken van een transitieproces. Zo erkent de vzw bijvoorbeeld dat ze tussen 2020 en 2022 fouten heeft gemaakt in de aanpak van haar Tri Postal project. Dit sociaal-cultureel project op de benedenverdieping van het Zuidstation mocht weliswaar tal van initiatieven verwelkomen, maar die konden niet doorstromen naar het uiteindelijke project, dat enkel de nieuwe kantoren van de NMBS onderdak zal bieden.

Om het transitieproces verder te ontwikkelen, semeedde Communa vanaf dat moment banden met ontwikkelaars voor gedeeld vastgoed die werken volgens het CLT-principe (zoals de mede door haar opgerichte coöperatie Fairground).

Een mooi voorbeeld van het succesvol onttrekken van een leegstaand gebouw aan de speculatieve markt, is La Serre. In 2017 verwierf de gemeente Elsene in het kader van een Duurzaam Wijkcontract (een regeneratie-overeenkomst tussen het Brussels Gewest, een gemeente en haar inwoners) een hangar en de aangrenzende gebouwen, via een recht van voorkoop. Communa werd aangesteld als beheerder van de site, met als doel een nieuwe buurtdynamiek op gang te brengen.

De 2.000 m² gedeelde ruimten van La Serre bieden onderdak aan een veelheid van activiteiten: van voedselproductie en -distributie, over goedkope fietsherstellingen tot sociale huisvesting. Als Communa het beheer van een ruimte op zich neemt, zorgt de organisatie voor flexibiliteit, diversiteit en een open programmering om de banden met de buurt aan te halen. In 2024 gaat La Serre over in een nieuw, permanent renovatie- en reconstructieproject. De sociale dimensie van de site zal bestendigd worden door de aankoop van het perceel door CLTB. In de Brusselse context, waar gentrificatie in stijgende lijn gaat, monden de zeven jaar van tijdelijke bewoning daarmee uit in een vruchtbaar resultaat. Ze vormen een levend bewijs van het sociale welslagen van dit project.

Tijdelijke bewoning voor sociale doeleinden biedt in veel opzichten een gepast antwoord op de huisvestingscrisis, omdat dit het gebruik van een locatie mogelijk maakt tussen de periodes van leegstand en herbestemming. Zo kan het een nieuwe sociale mix teweegbrengen in een versnipperde buurt en de verdichting van een kernzone vergemakkelijken. Ten tweede kan dit soort bewoning door zijn transitiefunctie een voorbode zijn van de nieuwe bestemming, de bewoners betrekken bij een duurzamere aanpak en daardoor een grotere goodwill creëren voor de transformatie van de buurt.

Via haar acties werkt Communa als katalysator voor een bredere dynamiek: hoewel de Waalse context verschilt van die van Brussel, is tijdelijke bewoning een instrument dat het verdient gesubsidieerd en ondersteund te worden door een gepast overheidsbeleid, net als een stadsvernieuwings-/regeneratieprogramma. In die zin bestaat de uitdaging in Wallonië er misschien in voordeel te halen uit de hervormingen voor het nieuwe plan voor gebiedsontwikkeling (Schéma de Développement Territorial). Het kan meer stimulansen bieden voor tijdelijke bewoning met een sociaal doeleinde en er tegelijkertijd een wetgevend kader voor creëren.